Normas Internacionales de Contabilidad - NIC 40: Valoración posterior al reconocimiento, transferencias y enajenación o disposición por otra vía

40.6 Valoración posterior al reconocimiento

40.6.1 Política contable

La empresa elegirá como política contable el modelo del valor razonable, o el modelo del coste, y aplicará esa política a todas sus inversiones inmobiliarias.

Esta norma requiere a todas las empresas valorar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias a efectos de valoración o revelación. Se recomienda a las empresas, pero no se les obliga, a valorar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias a partir de una tasación practicada por un experto independiente cualificado profesionalmente y con una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de inversión inmobiliaria que está siendo valorado.

La empresa puede:

• Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas sus inversiones inmobiliarias que sirvan de garantía a pasivos en los que se pague un rendimiento ligado directamente al valor razonable, o a la rentabilidad, de activos específicos, incluidas dichas inversiones inmobiliarias.
• Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas las demás inversiones inmobiliarias, con independencia de la elección realizada en el punto anterior.

Si una empresa escoge diferentes modelos para las dos categorías descritas, las ventas de inversiones inmobiliarias entre conjuntos de activos que se valoran utilizando diferentes modelos se reconocerán al valor razonable, y el cambio acumulado en este valor razonable se reconocerá en el resultado.

40.6.2 Modelo del valor razonable

Con posterioridad al reconocimiento inicial, la empresa que haya escogido el modelo del valor razonable valorará todas sus inversiones inmobiliarias al valor razonables.

Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversión inmobiliaria se incluirán en el resultado del ejercicio en que surjan.

Cuando un arrendatario utilice el modelo del valor razonable para valorar una inversión inmobiliaria mantenida como activo por derecho de uso, valorará este activo, y no el inmueble subyacente, por su valor razonable.

En casos excepcionales, cuando la empresa adquiera por primera vez una inversión inmobiliaria puede existir evidencia clara de que la variación del rango de las valoraciones del valor razonable será muy alta y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola valoración del valor razonable queda invalidada.

En algunos casos, la empresa espera que el valor actual de sus pagos relativos a una inversión inmobiliaria excederá al valor actual de los flujos de efectivo por recibir.

40.6.3 Imposibilidad de determinar de forma fiable el valor razonable

Existe una presunción refutable de que una empresa podrá valorar, de forma fiable y continua, el valor razonable de una inversión inmobiliaria. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando la empresa adquiera por primera vez una inversión inmobiliaria puede existir evidencia clara de que la empresa no va a poder valorar de forma fiable y continua el valor razonable de la inversión inmobiliaria. Esta situación se produce solo cuando el mercado de propiedades inmobiliarias comparables está inactivo y las valoraciones fiables alternativas del valor razonable no están disponibles. Si una empresa estableciese que el valor razonable de una inversión inmobiliaria en construcción no se puede valorar con fiabilidad, pero espera que lo sea cuando finalice su construcción, valorará dicha inversión inmobiliaria en construcción por su coste hasta que pueda valorar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción. Si una empresa determinase que el valor razonable de una inversión inmobiliaria no puede valorarse con fiabilidad de forma continuada, la empresa valorará dicha inversión inmobiliaria aplicando el modelo del coste.

Si la empresa ha valorado previamente una inversión inmobiliaria por su valor razonable, continuará valorándola por su valor razonable hasta su enajenación o disposición por otra vía aun si las transacciones comparables en el mercado se hicieran menos frecuentes, o bien los precios de mercado estuvieran disponibles menos fácilmente.

40.6.4 Modelo del coste

Después del reconocimiento inicial, la empresa que opte por el modelo del coste valorará la inversión inmobiliaria:

• De acuerdo con la NIIF 5 Activos no corrientes mantenidos para la venta y actividades interrumpidas, si cumple los criterios para ser clasificada como mantenida para la venta.
• De acuerdo con la NIIF 16 si la tiene un arrendatario como activo por derecho de uso y no se considera mantenida para la venta de acuerdo con la NIIF 5.
• De conformidad con los requisitos de la NIC 16 respecto del modelo del coste en todos los demás casos.

40.7 Transferencias

La empresa deberá realizar la transferencia de un inmueble a, o de, inversiones inmobiliarias cuando, exista un cambio de uso. Se dará un cambio de uso cuando el inmueble corresponda, o deje de corresponder, a la definición de inversión inmobiliaria y se haya evidenciado su cambio de uso. Un cambio de intenciones de la dirección en cuanto al uso de un inmueble no evidencia en sí un cambio de uso. Los siguientes ejemplos evidencian un cambio de uso:

• El inicio de la ocupación por parte del propietario, o de un desarrollo destinado a dicha ocupación, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a un inmueble ocupado por el propietario
• El inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a existencias
• El fin de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una transferencia de un inmueble ocupado por su propietario a una inversión inmobiliaria.
• El comienzo de una operación de arrendamiento operativo a un tercero, en el caso de una transferencia de existencias a inversiones inmobiliarias.

Para la transferencia de inversiones inmobiliarias, contabilizadas por su valor razonable, a inmuebles ocupados por el dueño o a existencias, el coste del inmueble a efectos de contabilizaciones posteriores, ya sea de acuerdo con la NIC 16, la NIIF 16 o la NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso.

Si un inmueble ocupado por el dueño se convierte en una inversión inmobiliaria, que se contabilizará por su valor razonable, la empresa aplicará la NIC 16 en lo que respecta a los inmuebles propios y la NIIF 16 en lo que respecta a los inmuebles mantenidos por un arrendatario como activos por derecho de uso hasta la fecha del cambio de uso. La empresa tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros del inmueble determinado de acuerdo con la NIC 16 o la NIIF 16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría una revalorización aplicando lo dispuesto en la NIC 16.

En caso de transferencia de un elemento desde las existencias a las inversiones inmobiliarias, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del ejercicio.

Cuando una empresa termine la construcción o desarrollo de una inversión inmobiliaria autoconstruida, que vaya a ser contabilizada por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del ejercicio.

40.8 Enajenación o disposición por otra vía

Una inversión inmobiliaria se dará de baja en cuentas cuando se enajene o cuando la inversión inmobiliaria quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros de su enajenación o disposición por otra vía. La enajenación de una inversión inmobiliaria puede producirse bien por su venta o por su incorporación a un arrendamiento financiero.

Las pérdidas o ganancias resultantes del retiro, enajenación o disposición por otra vía de una inversión inmobiliaria, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerán en el resultado del ejercicio en que tenga lugar el retiro, la enajenación o la disposición por otra vía.

Las compensaciones de terceros por causa de inversiones inmobiliarias que hayan deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocerán en el resultado del ejercicio cuando dicha compensación sea exigible.

El deterioro del valor o las pérdidas en inversiones inmobiliarias, las reclamaciones asociadas o pagos por compensación de terceros y cualquier compra o construcción posterior de activos de sustitución son hechos económicos independientes y por eso se contabilizarán independientemente de la forma siguiente:

• Las pérdidas por deterioro del valor de las inversiones inmobiliarias.
• Los retiros, enajenaciones o disposición por otra vía de las inversiones inmobiliarias.
• La compensación de terceros por la inversión inmobiliaria cuyo valor haya sufrido un deterioro, haya experimentado una pérdida o haya sido objeto de disposición por otra vía.

El coste de los activos rehabilitados, comprados o construidos como sustitutos.