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Las inversiones inmobiliarias

Contabilidad a fondo

Activo no corriente, inmovilizado

Autor: Centro de Estudios Financieros (CEF)

El Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, contempla un subgrupo dentro del Activo no corriente, denominado Inversiones Inmobiliarias (subgrupo 20).

Esta categoría de activos hace que las las inversiones en bienes inmuebles realizadas por la empresa, en función del destino de la inversión formen parte del Inmovilizado Material o sean tratatas como Inversiones Inmobiliarias.

El Plan General Contable define las inversiones inmovilirias de la siguiente forma:

«Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o
Su venta en el curso ordinario de las operaciones.»

El primer punto parece no ofrecer problemas, pero el segundo, es decir, cuando hace referencia al «curso ordinario de las operaciones», puede plantear alguna duda. En este caso nos encontraríamos con empresas cuya actividad sea precisamente la venta de inmuebles, y, por lo tanto, el inmueble no sería clasificado como inversión inmobiliaria sino como existencias.

Es importante destacar al respecto la Consulta número 9 del BOICAC de junio de 2008 en la que se establece la clasificación que corresponde otorgar a un inmueble destinado al arrendamiento por parte de una empresa que tiene entre sus actividades principales el alquiler de inmuebles. El ICAC establece que el tratamiento a dar a este tipo de inmuebles es el de inversión inmobiliaria puesto que:

Es un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria.
Está destinado al alquiler y por lo tanto genera unas rentas.

En definitiva, y continuando con lo dispuesto por el ICAC en dicha consulta, para calificar un inmueble como inversión inmobiliaria se han de cumplir las siguientes condiciones:

Ser un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria.
Mantenerse para generar plusvalías o rentas y no para la producción o suministro de bienes y servicios distintos del alquiler.
La venta de inmuebles no forme parte del curso ordinario de sus operaciones.

Ejemplos sobre la clasificación de inmuebles

Ejemplos sobre la clasificación de los inmuebles:

1. La empresa posee un edificio en cuya primera planta tiene sus oficinas y la segunda planta la tiene alquilada a un tercero. En este caso, la primera planta se clasificará como inmovilizado material y la segunda como inversión inmobiliaria.

2. La empresa tiene un edificio de su propiedad pero que alquila a una empresa del grupo. En sus Cuentas Anuales Individuales lo clasificará como inversión inmobiliaria y en las Cuentas Anuales Consolidadas como inmovilizado material.

La Norma de Registro y Valoración 4.ª del Plan General de Contabilidad establece que los criterios relativos al inmovilizado material se aplicarán a las inversiones inmobiliarias.

Por último, se habrá de tener en cuenta la posibilidad de que el inmueble cambie de destino. En este caso se dará de baja en el subgrupo 22 Inversiones inmobiliarias junto con sus cuentas correctoras y se dará de alta como inmovilizado material.

Las cuentas previstas en el Plan General de Contabilidad para este tipo de inmuebles son:

220 Inversiones en terrenos y bienes naturales .
221 Inversiones en construcciones .

Para registrar la amortización:

682 Amortización de las inversiones inmobiliarias .
282 Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias .

Para las correcciones valorativas por deterioro:

692 Pérdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias .
292 Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias .

Para recoger los beneficios o pérdidas surgidas como consecuencia de su enajenación o baja por otros motivos:

672 Pérdidas procedentes de las inversiones inmobiliarias .
772 Beneficios procedentes de las inversiones inmobiliarias .

Casos y dudas planteadas por la comunidad

Empresa dedicada al alquiler de inmuebles

Una empresa compra locales y viviendas para alquilarlos y necesita clasificarlos correctamente.

Los inmuebles mantenidos para obtener rentas o plusvalías pueden clasificarse como inversiones inmobiliarias dentro del grupo 2. Si la empresa alquila operaciones sujetas y exentas de IVA, debe analizarse la posible aplicación de la prorrata.

Amortización de la cuenta 221

Se pregunta si las inversiones inmobiliarias se amortizan como el inmovilizado material.

La NRV 4.ª del PGC establece que a las inversiones inmobiliarias se les aplican los criterios del inmovilizado material. Por tanto, se amortizan sistemáticamente durante su vida útil, salvo la parte correspondiente al terreno, que no se amortiza.

Reclasificación de inmuebles

Una empresa necesita reclasificar inmuebles entre inmovilizado, inversiones inmobiliarias y existencias.

La clasificación depende del destino del activo. Si se mantiene para alquiler o plusvalía, puede ser inversión inmobiliaria; si se usa en la actividad, inmovilizado material; y si se adquiere para la venta ordinaria en una actividad inmobiliaria, existencias del grupo 3.

Obras en un local arrendado

Una empresa realiza inversiones en un local que no es de su propiedad y duda si puede tratarlas como inversiones inmobiliarias.

Si no se ostenta la propiedad del inmueble, los desembolsos no suelen clasificarse como inversión inmobiliaria. Debe analizarse si son gastos corrientes, mejoras amortizables durante la duración del contrato o derechos de uso conforme al contrato de arrendamiento.

Amortización de inmuebles no arrendados

Una inmobiliaria duda si puede dejar de amortizar inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias durante los períodos en que no están alquilados.

La amortización contable no depende solo de que el inmueble esté arrendado en un ejercicio concreto, sino del consumo económico y la vida útil del activo. Si el inmueble está disponible para su explotación, debe mantenerse un criterio de amortización coherente.

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