Ejecución hipotecaria

A grandes rasgos cuando utilizamos un inmueble como garantía de un préstamo establecemos que en caso de impago del préstamo el acreedor pueda exigir dicho inmueble como pago, siendo este procedimiento una ejecución hipotecaria.

Obviamente, se trata de un proceso muy doloroso, pero lo será mucho más si desconocemos su funcionamiento, motivo por el cual hemos decidido publicar esta guía, que esperamos resulte de utilidad. En su elaboración, como siempre, hemos tratado de ser lo más asépticos posibles.

La Ejecución Hipotecaria es una ejecución privilegiada y rápida, sí no cobra el ejecutante se produce la venta inmediata de los bienes hipotecados, a diferencia de la Ejecución Ordinaria. Así que, hay que conocer los requisitos de la demanda ejecutiva y las causas de oposición que pueden paralizarla, sobretodo, tras la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia. Y la nueva Subasta Electrónica regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, (última modificación octubre 2015).

En detalle:

1.- Aplicación
   1.1.- Introducción
   1.2.- Ámbito de aplicación
   1.3.- Cambio de domicilio señalado para notificaciones
   1.4.- Competencia
2.- Tramitación
   2.1- Demanda Ejecutiva
     2.1.1.- Documentos
   2.2- Despacho de ejecución
   2.3.- Requerimiento de pago
     2.3.1- Pago
   2.4.- Depósito de los vehículos de motor, hipotecados y de los bienes pignorados
   2.5.- Administración de la finca o bien hipotecado
   2.6.- Certificación de dominio y cargas
   2.7- Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores
   2.8.- Realización de los bienes pignorados
3.- La Subasta Judicial
   3.1.- Convocatoria de la Subasta de bienes hipotecados
   3.2.- Desarrollo de la Subasta
     3.2.1.- Requisitos para pujar
     3.2.2.- Contenido del anuncio
     3.2.3.- Subasta electrónica, reglas
     3.2.4.- Terminación de la Subasta
     3.2.5.- Posturas y aprobación del remate
4.- Pago del crédito hipotecario
   4.1.- Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante
   4.2.- Cancelación de cargas
   4.3.- Posesión de bienes inmuebles, lanzamiento de los ocupantes
     4.3.1.- Antes de la Subasta
     4.3.2.- Tras la celebración de la Subasta
5.- Especialidades
   5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo
   5.2.- Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor
     5.2.1.- Suspensión de Lanzamientos
     5.2.2.- Importe adjudicación no cubre la deuda
     5.2.3.- Liberación de la vivienda habitual
6.- Oposición a la Ejecución Hipotecaria
   6.1.- Causas de oposición
   6.2.- Motivos de fondo
     6.2.1.- Tramitación
     6.2.2.- Recursos
   6.3.- Otras causas de suspensión
     6.3.1.- Tercería de Dominio
     6.3.2.- Prejudicialidad Penal
   6.4.- No suspende la ejecución
7.- Glosario

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1.- Aplicación

1.1.- Introducción

El acreedor hipotecario puede reclamar su deuda a través de:

• El proceso declarativo que corresponda conforme a la cuantía
• A través de las reglas generales de la Ejecución dineraria
• El procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria)
• Y por la Ejecución Hipotecaria, que vamos a explicar.

La Ejecución Hipotecaria y pignoraticia está regulada en los artículos (art.) 681 a 698 de la “Ley de Enjuiciamiento Civil” (LEC), es una ejecución privilegiada y rápida, ya que se ejercita directamente contra los bienes hipotecados o pignorados, produciendo la inmediata venta de los mismos.

Cuando con la venta del bien hipotecado o pignorado no es suficiente para cubrir la deuda, el procedimiento de ejecución puede continuar por los trámites de la ejecución ordinaria sobre los restantes bienes y en el mismo procedimiento (por el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor del art. 1911 del Código Civil, y art. 105 de la Ley Hipotecaria).

1.2.- Ámbito de aplicación

El procedimiento de Ejecución Hipotecaria se utiliza para exigir el pago de deudas garantizadas por:

• Prenda sin desplazamiento (cosa mueble entregada al acreedor)
• Hipoteca (préstamo garantizado con un bien inmueble)

Siempre que los bienes hipotecados cumplan los siguientes requisitos, del art. 682 LEC: El Registrador lo hará constar en la inscripción de la hipoteca.

En la hipoteca sobre empresas, el domicilio será el local en que estuviese instalado el establecimiento que se hipoteca.

Este proceso especial también se aplica para reclamar parte del capital o de los intereses, cuando el pago del crédito deba hacerse en plazos y alguno esta vencido. Siempre que exista dicha cláusula y conste inscrita en el Registro, se entenderá que la ejecución dineraria se ha incumplido. También sí se estipulo el vencimiento total en caso de impago de alguno de los plazos (art. 693 LEC), (véase 5.1.- Reclamación limitada a parte del capital o intereses. Vencimiento anticipado de deudas a plazo ).

1.3.- Cambio de domicilio señalado para notificaciones

El deudor y el hipotecante no deudor, (tercero que da en garantía un bien inmueble, que responderá en caso de impago por el deudor), no pueden cambiar de domicilio sin conformidad del acreedor, excepto que sea en la misma población que consta en la escritura, o en otra pero competencia también del mismo Juzgado.

Si se trata de un hipoteca mobiliaria no se cambiará el domicilio sin consentimiento del acreedor.

En todo caso, será necesario acreditar que se ha notificado fehacientemente al acreedor, conforme el art. 683 LEC. Los cambios de domicilio constarán en nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

El domicilio de terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición.

1.4.- Competencia

La demanda de ejecución se presentará en el Juzgado de 1ª instancia competente, conforme el art. 684 LEC (no valen pactos entre las partes para someterse a otro Tribunal). Según los bienes hipotecados sean:

• Bienes inmuebles, ante el Juzgado de 1ª instancia del lugar de la finca, y sí hay más de una finca o radica en más de un partido judicial cualquiera de ellos, a elección del demandante.
• Bienes muebles,dónde las partes indicaron en la escritura constitutiva de la hipoteca, en defecto, elige el demandante dónde está inscrita la hipoteca, y sí son varios cualquiera de los partidos judiciales.

2.- Tramitación

2.1.- Demanda Ejecutiva

Se funda en el Título ejecutivo que lleva aparejada ejecución, como indica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) artículo 517, en este caso, la escritura pública de constitución de la hipoteca (es un título no judicial).

La interpone el acreedor-ejecutante, (acreedor con escritura de hipoteca a su favor debidamente inscrita en el Registro) frente al deudor–ejecutado, y en su caso al hipotecante no deudor (titular registral de la finca hipotecada) y en su caso al tercer poseedor de los bienes hipotecados, si acredita al acreedor la adquisición de dichos bienes.

Solo se despachará ejecución a petición de parte, en forma de demanda en la que se expresarán:

• El título en que se funda el ejecutante (escritura pública de constitución de la hipoteca o prenda y su inscripción registral). Si no pudiese presentarse el título inscrito, se acompañara certificación del Registro que acredite la inscripción y que subsiste la hipoteca.
• La tutela ejecutiva que se pretende, en relación con el título ejecutivo, precisando la cantidad que se reclame, conforme art. 575 LEC, será:

Los intereses ordinarios o remuneratorios, puede ser el Euribor más el diferencial. Los intereses moratorios vencidos se refiere a la penalización por las cuotas ya impagadas.

Excepcionalmente sí se justifica que por la duración de la ejecución y al tipo de interés aplicable las costas de la ejecución puede superar ese límite del 30%, la cantidad que provisionalmente se fije podrá superarlo.

2.1.1.- Documentos

La demanda tiene que acompañar los siguientes documentos:

1. Los obligatorios del art. 550.1 LEC (el título ejecutivo y el poder procurador, si no es apud acta, y en su caso, el relativo a la cesión de crédito), y los siguientes:
• En la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, art. 572 .2 y 573 LEC, si se ha pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será el resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo. Son obligatorios los siguientes:
  • Documento que exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a los intereses que determinen el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución
  • Documento fehaciente que acredite que se ha practicado la liquidación en forma pactada por las partes en el título ejecutivo
  • Documento que acredite haberse notificado al deudor y fiador la cantidad exigible
• También se acompañarán estos mismos documentos si se han pactado intereses variables, (en la mayoría de las hipotecas). O cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés, en cuyo caso el ejecutante debe expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución (art. 574 LEC).
2. En esta ejecución sobre bienes hipotecados o prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, se acompañara con el que se presente certificación del Registrador que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
3. En la ejecución de vivienda habitual, si el remate es insuficiente, es necesario, según la modificación del art. 579 LEC, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial,(véase 5.2.- Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor ). Podrá hacerla el procurador del ejecutante que lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el LAJ.

La cantidad reclamada será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin ser aumentada por los intereses de demora devengados durante la tramitación del proceso ejecutivo inicial.

2.2-Despacho de ejecución

Presentada la demanda de ejecución, si es correcta el Tribunal dicta auto, conteniendo la orden de ejecución y despachando la misma.

Cuando la demanda ejecutiva no exprese los anteriores cálculos, ni acompañe los documentos que se exigen, el Tribunal no despachará ejecución.

2.3-Requerimiento de pago

En el auto despachando ejecución,  se manda requerir de pago al deudor, tercer poseedor y en su caso al hipotecante no deudor, en el domicilio vigente en el Registro. Si se desconoce el domicilio del deudor se puede ordenar la publicación en edictos. El notario realiza este requerimiento en el domicilio vigente en el Registro, entregándoselo al deudor si esta fuera de su domicilio, pero lo identifica. Si el deudor no está en su domicilio se lo entrega a la persona mayor de edad, si tiene relación personal o laboral, que estará obligado a dárselo.

Si es una persona jurídica, el Notario se lo entrega al que forme parte del órgano de administración, que acredite ser representante o que a juicio del Notario actúe como persona encargada por la empresa de recibir notificaciones.

2.3.1-Pago

Si el ejecutado paga en el requerimiento o antes del despacho de ejecución  el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) entrega el dinero al ejecutante y el justificante al ejecutado, terminando la ejecución por decreto siempre que satisfaga intereses y costas , las costa salvo justificación de que no puedo efectuarlo antes de que promoviera la ejecución el acreedor.

Cuando no lo hace continua la ejecución.

2.4.- Depósito de los vehículos de motor, hipotecados y de los bienes pignorados

El desarrollo del proceso de ejecución no afecta a la posesión del bien por el titular del mismo pero cuando las deudas son garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, el LAJ mandará que se depositen en poder del acreedor o persona que designe, de conformidad con el art. 687 LEC.
Los vehículos depositados se precintarán y no podrán ser utilizados, salvo que ello no fuere posible por disposiciones especiales, en cuyo caso el LAJ nombrará un interventor.

Cuando no pudieren ser aprehendidos los bienes pignorados, ni constituirse el depósito de los mismos, finaliza el procedimiento.

2.5.- Administración de la finca o bien hipotecado

El acreedor podrá pedir la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado conforme el art. 690 LEC.  Lo puede pedir pasados 10 días desde el requerimiento judicial de pago, si no se pagó, o desde el despacho de ejecución si se ha efectuado extrajudicialmente.
El acreedor percibirá:

• Las rentas vencidas y no satisfechas, si así se estipuló
• Y los frutos, rentas y productos posteriores

Cubriendo con ello los gastos de conservación, explotaciones de los bienes y después su propio crédito.

La administración interina se notifica al ocupante del inmueble, para que pague al administrador. Si están desocupados, el administrador será puesto provisionalmente en la posesión material de aquellos.

• Si hay más de un acreedor, se otorga la administración al que sea preferente en el Registro, si tienen la misma prelación a cualquiera de ellos en beneficio común se aplica a los frutos o rentas a prorrata entre los créditos de los actores. Si lo piden varios con la misma categoría, resuelve el LAJ por decreto
• La duración de la administración y posesión interina que se concede al acreedor no será por más de:
  • 2 años→ si es hipoteca inmobiliaria
  • 1 año→ si es mobiliaria o naval
  A su término el acreedor rinde cuentas de gestión al LAJ que las aprobará.
• Cuando la deuda es sobre vehículo a motor,  sólo se acordará la administración por el LAJ si el acreedor presta caución suficiente por cualquiera de las formas previstas en la Ley
• Si en la ejecución hipotecaria hay un proceso Concursal,en materia de posesión, será lo que establezca el juez del concurso.

2.6-Certificación de dominio y cargas

En la ejecución sobre bienes hipotecados, el LAJ responsable de la ejecución librará mandamiento, al Registrador para que remita al Juzgado certificación de dominio y cargas de la finca (así lo dice el art.656.1), en la que constará:

• La existencia de la hipoteca que se ha de ejecutar o en su caso la cancelación o modificaciones que aparecieran en el Registro
• La titularidad del dominio y demás derechos reales que existan sobre el bien
• Relación completa de las cargas inscritas que lo graven, o que la finca está libre

El Registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido dicha certificación, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. Que sirve para los que accedan después al Registro (titulares registrales posteriores de inscripciones y anotaciones), conozcan del proceso de ejecución.

Hasta que no se cancele por mandamiento del LAJ dicha nota marginal, el Registrador no podrá  inscribir la cancelación de la hipoteca por causas distintas de la ejecución.

2.7-Comunicación del procedimiento

Si en la anterior certificación registral aparecen las siguientes personas, se comunica el procedimiento conforme art.689 LEC:

• Al titular registral, se le notifica la existencia del proceso, en el domicilio que conste en el Registro, para que intervenga en la ejecución, en la parte que está asegurada con la hipoteca de su finca, o satisfaga el importe antes de la venta
• Acreedores posteriores,se les notifica el proceso por el Registrador, que son los titulares de derechos que figuran en la certificación de cargas en asientos posteriores al derecho del ejecutante (no preferentes a la hipoteca), siempre que el domicilio conste en el Registro. Se les cancela sus derechos cuando termine la ejecución. Estos acreedores posteriores, antes del remate, pueden subrogarse en los derechos del ejecutante, si pagan el crédito, intereses y costas aseguradas con la hipoteca, haciéndose constar el pago y la subrogación por mandamiento librado al efecto.
• Si consta en el procedimiento la existencia de arrendatarios y ocupantes de hecho, que no son el ejecutado, y ocupan el inmueble hipotecado, se les notificará la existencia de la ejecución, lo que hará el Juzgado.(Véase 4.3-Posesión de bienes inmuebles, lanzamiento de los ocupantes)

2.8.- Realización de los bienes pignorados

Constituido el depósito de los bienes pignorados en poder del acreedor, se venderá igual que el procedimiento de apremio.
El valor de bienes para la subasta será, conforme con el art. 694 de la LEC:

• El fijado en la escritura o póliza de constitución de la prenda
• Y si no se señala, será el importe total de la reclamación por principal, intereses y costas

Cuando no ha podido constituirse el depósito de los bienes pignorados no se sigue con el procedimiento.